Prawdopodobieństwo i niepewność wyceny nieruchomości

Prawdopodobieństwo i niepewność wyceny nieruchomości

Podstawy i definicje
Punktem wyjściowym wyceny nieruchomości jest definicja wartości rynkowej przedstawiona w art. 151 uogn:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.

Słownikowa definicja pojęcia „prawdopodobny” brzmi następująco:
1) książk. taki, co do którego można przypuszczać, że jest prawdziwy, choć nie ma całkowitej pewności; bliski prawdy, rzeczywistości;
2) taki, który przypuszczalnie nastąpi, zdarzy się; mogący się zdarzyć, mający szanse urzeczywistnienia; możliwy, przypuszczalny”
Uniwersalny Słownik Języka Polskiego, PWN, Warszawa 2003 r.

Matematycy sparametryzowali prawdopodobieństwo, definiując je następująco: ”prawdopodobieństwo – liczba wskazująca stopień pewności zajścia konkretnego zdarzenia; zero oznacza, że zdarzenie na pewno nie zajdzie, 1 oznacza, że zajdzie z pewnością; wartość 0,5 wskazuje, że wystąpienie lub nie wystąpienie danego zdarzenia jest jednakowo prawdopodobne”.

Z przytoczonych definicji wyraźnie wynika, że wartość szacowana w procesie wyceny nieruchomości nie jest wartością pewną, lecz jedynie wartością prawdopodobną; taką, która przypuszczalnie nastąpi, która ma szanse urzeczywistnienia się; która jest bliska prawdy, rzeczywistości.

Skoro szacowana wartość rynkowa nie jest wielkością pewną a jedynie prawdopodobną, to naturalną cechą procesu szacowania nieruchomości jest zmaganie się z niepewnością wyniku. Zadaniem rzeczoznawcy wykonującego wycenę nieruchomości jest przeprowadzenie logicznego procesu, za pomocą którego dobrana zostanie najbardziej przekonująca hipoteza w odniesieniu do zgromadzonych i przeanalizowanych danych. Stawiana w procesie szacowania hipoteza wartości rynkowej nieruchomości obarczona jest jednak niepewnością z powodu braku wzajemnie jednoznacznej zgodności pomiędzy danymi a hipotezą. Z uwagi na ogrom zjawisk, które w istocie mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości, umiejętności doboru właściwych hipotez na temat wartości nie da się skodyfikować oraz ująć w sztywne procedury. Jest to sztuka zależna od indywidualnej wiedzy, wprawy, doświadczenia i intuicji.

Szacowanie i określanie
Odczuwalne symptomy tego, że wycena nieruchomości wiąże się z prawdopodobieństwem i niepewnością znaleźć można w ustawie o gospodarce nieruchomościami [Uogn]. Pojęcie szacowania pojawia się tam wielokrotnie, zwiastując, że mamy do czynienia z procesem dokonywania oceny, który jest przybliżony i niedokładny. Słownikowa definicja czasownika szacować (niem. Schätzen) przedstawia się następująco:
1) książk. określać w przybliżeniu wielkość, ilość czegoś;
2) ekon. określać w przybliżeniu wartość materialną czegoś, wyznaczać cenę czegoś .
Uniwersalny Słownik Języka Polskiego, PWN, Warszawa 2003

wiecej na http://www.krn.pl