Stary Kraków pnie się w górę

Stary Kraków pnie się w górę

Ceny gruntów w Krakowie oszalały. Czterdziestoarowa działka z przeznaczeniem pod dom jednorodzinny w bardzo dobrej lokalizacji w Krakowie kosztuje nawet 2,5-3 mln zł. Działki pod budownictwo wielorodzinne sprzedawane są w sposób, który jeszcze kilka lat temu był nie do pomyślenia – sprzedaje się je coraz częściej nie ze względu na liczbę arów, a na powierzchnię mieszkalną, którą można wybudować na działce. Ścisła ochrona konserwatorska i „społeczna” szeroko rozumianego centrum miasta uniemożliwiła śmiałe, niekoniecznie duże, inwestycje mieszkaniowe w sporej części Krakowa. Gruntów na przedmieściach brakuje, a problemy komunikacyjne są coraz bardziej dotkliwe. Jak bumerang powraca więc kwestia wysokiej zabudowy.

Ostatnie piętnastolecie to okres zmęczenia bardzo wysokim budownictwem (w starym stylu). Kto mógł, uciekał z bloków do domów jednorodzinnych i niskiej zabudowy. Jest regułą, że, jeśli mówimy o nowym budownictwie, liczba pięter budynku wpływa na cenę – im niższy budynek, tym bardziej wartościowe mieszkanie. Nie oznacza to oczywiście, że krakowianie mają powszechny lęk wysokości. Po prostu doświadczenie uczy, że niższa zabudowa zapewnia mniej uciążliwe sąsiedztwo i bardziej „domową” atmosferę.

Powyższa zasada nie dotyczy jednak wysokościowców, których już kilka w Krakowie powstało i powstaje, chociażby Tarasy Verony (48 metrów), wieżowiec Kijowska (około 55 metrów) Dom Wschodzącego Słońca (ok. 55 metrów). Mieszkanie na 14 czy 16 piętrze nowo wybudowanego apartamentowca (częściej – budynku o podwyższonym standardzie) jest jednoznacznie prestiżowe i pożądane. Osoby decydujące się na takie mieszkanie przekonują się, że w budownictwie tego typu mijają bezpowrotnie czasy sypiących się ścian, niebezpiecznie ciasnych klatek i korytarzy oraz uciążliwych zsypów na śmieci. Bardzo dobry standard wykończenia i piękne widoki według wielu osób warte są zainwestowania pieniędzy. Choć ceny takich mieszkań kształtują się zazwyczaj powyżej średniej, to jednak nabywcy się znajdują. Mało przekonujące są dające się słyszeć głosy, że krakowianie są zbyt konserwatywni, by decydować się na mieszkanie w iście warszawskim stylu. Od kilku już lat dla wielu szczytem marzeń jest nie apartament z bezpośrednim widokiem na Wawel czy Stare Miasto, ale przestronny penthouse z panoramą całego Krakowa

wiecej na http://www.krn.pl

Prawdopodobieństwo i niepewność wyceny nieruchomości

Prawdopodobieństwo i niepewność wyceny nieruchomości

Podstawy i definicje
Punktem wyjściowym wyceny nieruchomości jest definicja wartości rynkowej przedstawiona w art. 151 uogn:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.

Słownikowa definicja pojęcia „prawdopodobny” brzmi następująco:
1) książk. taki, co do którego można przypuszczać, że jest prawdziwy, choć nie ma całkowitej pewności; bliski prawdy, rzeczywistości;
2) taki, który przypuszczalnie nastąpi, zdarzy się; mogący się zdarzyć, mający szanse urzeczywistnienia; możliwy, przypuszczalny”
Uniwersalny Słownik Języka Polskiego, PWN, Warszawa 2003 r.

Matematycy sparametryzowali prawdopodobieństwo, definiując je następująco: ”prawdopodobieństwo – liczba wskazująca stopień pewności zajścia konkretnego zdarzenia; zero oznacza, że zdarzenie na pewno nie zajdzie, 1 oznacza, że zajdzie z pewnością; wartość 0,5 wskazuje, że wystąpienie lub nie wystąpienie danego zdarzenia jest jednakowo prawdopodobne”.

Z przytoczonych definicji wyraźnie wynika, że wartość szacowana w procesie wyceny nieruchomości nie jest wartością pewną, lecz jedynie wartością prawdopodobną; taką, która przypuszczalnie nastąpi, która ma szanse urzeczywistnienia się; która jest bliska prawdy, rzeczywistości.

Skoro szacowana wartość rynkowa nie jest wielkością pewną a jedynie prawdopodobną, to naturalną cechą procesu szacowania nieruchomości jest zmaganie się z niepewnością wyniku. Zadaniem rzeczoznawcy wykonującego wycenę nieruchomości jest przeprowadzenie logicznego procesu, za pomocą którego dobrana zostanie najbardziej przekonująca hipoteza w odniesieniu do zgromadzonych i przeanalizowanych danych. Stawiana w procesie szacowania hipoteza wartości rynkowej nieruchomości obarczona jest jednak niepewnością z powodu braku wzajemnie jednoznacznej zgodności pomiędzy danymi a hipotezą. Z uwagi na ogrom zjawisk, które w istocie mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości, umiejętności doboru właściwych hipotez na temat wartości nie da się skodyfikować oraz ująć w sztywne procedury. Jest to sztuka zależna od indywidualnej wiedzy, wprawy, doświadczenia i intuicji.

Szacowanie i określanie
Odczuwalne symptomy tego, że wycena nieruchomości wiąże się z prawdopodobieństwem i niepewnością znaleźć można w ustawie o gospodarce nieruchomościami [Uogn]. Pojęcie szacowania pojawia się tam wielokrotnie, zwiastując, że mamy do czynienia z procesem dokonywania oceny, który jest przybliżony i niedokładny. Słownikowa definicja czasownika szacować (niem. Schätzen) przedstawia się następująco:
1) książk. określać w przybliżeniu wielkość, ilość czegoś;
2) ekon. określać w przybliżeniu wartość materialną czegoś, wyznaczać cenę czegoś .
Uniwersalny Słownik Języka Polskiego, PWN, Warszawa 2003

wiecej na http://www.krn.pl

Najem mieszkania – jak rozliczyć podatek dochodowy

Najem mieszkania – jak rozliczyć podatek dochodowy
Wynajem mieszkania lub domu może być prostym sposobem na osiągnięcie dodatkowych dochodów. Warto jednak przed podpisaniem umowy najmu zaznajomić się z obowiązkami podatkowymi związanymi z prowadzeniem takiej działalności, aby uniknąć niemiłych niespodzianek ze strony fiskusa.

Dochód z najmu może być opodatkowany na różne sposoby w zależności od tego czy jest on częścią prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej czy też nie. Ponadto w każdym z tych przypadków podatnik może wybrać najbardziej odpowiadający mu sposób opodatkowania.

Najem w ramach działalności gospodarczej

Dochody z najmu mogą stanowić całość lub część prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej (np. jeżeli przedmiotem najmu są składniki majątku związane z tą działalnością). W takim przypadku dochody z najmu podlegają tym samym regułom opodatkowania co inne dochody z prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik może zatem wybrać:

opodatkowanie na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych,
opodatkowanie podatkiem liniowym.

br> W tym pierwszym przypadku dochody z najmu są opodatkowane według skali podatkowej tj. według 19, 30 lub 40% stawki podatkowej. Przychodem jest czynsz należny od wynajmującego, nawet jeśli nie został faktycznie otrzymany. Natomiast do kosztów uzyskania przychodów podatnik może zaliczyć wydatki związane z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości oraz nakłady poniesione na remont wynajmowanych nieruchomości i odpisy amortyzacyjne. Do kosztów uzyskania przychodów nie można natomiast zaliczyć stałych opłat związanych z wynajmowaną nieruchomością, do ponoszenia których zgodnie z umową zobowiązany jest najemca (np. za wodę, energię elektryczną, gaz, Internet itp.).

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą mogą również wybrać opodatkowanie podatkiem liniowym według stawki 19%. Decyzję taką należy pisemnie zgłosić naczelnikowi właściwego dla podatnika urzędu skarbowego przed rozpoczęciem prowadzenia działalności bądź do 20 stycznia danego roku podatkowego. Zasady obliczania przychodów i kosztów są analogiczne jak w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych. Należy jednak pamiętać, że wybór tego sposobu opodatkowania musi dotyczyć wszystkich przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej (nie można zatem zastosować jej wyłącznie do najmu).

Niezależnie od wybranego sposobu opodatkowania, podatnicy osiągający dochody z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej są zobowiązani do wpłacania zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania dochodu, o ile przekroczy on (wraz z innymi dochodami z prowadzonej działalności gospodarczej) kwotę wolną od podatku, która w 2007 r. wynosi 3.013 zł. W ciągu roku nie ma obowiązku składania deklaracji podatkowych. Natomiast do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego podatnicy mają obowiązek złożenia zeznania rocznego PIT-36 w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych i PIT-36L w razie wyboru podatku liniowego.

Wynajmujący nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej muszą również zmierzyć się z zagadnieniami związanymi z opodatkowaniem VAT. To już jednak temat na odrębny artykuł.

Najem niezwiązany z działalnością gospodarczą

Jeśli najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, przychodów z tego tytułu nie łączy się z przychodami z jakichkolwiek innych źródeł, tj. np. ze stosunku pracy, z praw autorskich, kapitałów pieniężnych itp. Również w tym przypadku dochody z najmu mogą być opodatkowane według wyboru podatnika:

na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych,
ryczałtowo zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

wiecej na http://www.krn.pl

Raport z rynku nieruchomości – grudzień 2007

Raport z rynku nieruchomości – grudzień 2007
Ceny nieruchomości w listopadzie ulegają normalizacji, mimo to wciąż duży popyt na mieszkania nadal jest ograniczony z powodu zbyt wysokich cen – wynika z raportu OFERTY.NET i OPEN FINANCE.

Listopad był kolejnym miesiącem, który przyniósł niewielką korektę średnich cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. Jak wskazuje analiza ofert wystawionych do sprzedaży w serwisie OFERTY.NET w miastach, które w ciągu ostatnich trzech lat odnotowały największe wzrosty w minionym miesiącu nastąpiły niewielkie zmiany – w Poznaniu, Krakowie i Warszawie średnie ceny spadły o od 1,2 do 2,3% , a w Gdańsku i Wrocławiu minimalnie wzrosły – odpowiednio o 0,8 i 1,3%.
Nieznaczne spadki cen ofertowych nastąpiły w Szczecinie, Rzeszowie, Bydgoszczy i Łodzi – od 1,5 do 2,2%. Odmienna sytuacja miała miejsce w Gdyni i Katowicach; w tych miastach ostatni miesiąc przyniósł wysokie 5-procentowe wzrosty średnich stawek ofertowych.

miasto 10′07
(PLN/m2) 11′07
(PLN/m2) zmiana
(%) średnia cena
mieszkania
o pow. 50 mkw.*
(PLN) wysokość raty ile trzeba zarabiać,
aby uzyskać kredyt
(netto)
w PLN
(6,30%) w CHF
(4,19%) w PLN w CHF
Poznań 6513 6360 -2,3 318 000 1968 1622 3076 3611
Szczecin 5103 4989 -2,2 249 450 1544 1272 2586 2986
Rzeszów 5137 5047 -1,8 252 350 1562 1287 2607 3011
Bydgoszcz 4340 4270 -1,6 213 500 1321 1089 2329 2672
Kraków 8458 8327 -1,5 416 350 2577 2124 3777 4729
Łódź 4793 4720 -1,5 236 000 1461 1204 2490 2869
Warszawa 9710 9590 -1,2 479 500 2968 2446 4343 5446
Sopot 10707 10697 -0,1 534 850 3311 2728 4844 6075
Lublin 5239 5267 0,5 263 350 1630 1343 2685 3108
Białystok 4660 4696 0,8 234 800 1453 1198 2481 2858
Gdańsk 6838 6891 0,8 344 550 2133 1758 3265 3913
Wrocław 7253 7347 1,3 367 350 2274 1874 3428 4172
Gdynia 6468 6793 5,0 339 650 2102 1733 3230 3858
Katowice 4221 4455 5,5 222 750 1379 1136 2396 2753

* na podstawie cen z listopada br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

ZŁOTOWE DROŻEJĄ, FRANKI STABILNIE

Przez ostatnie 30 dni rynkowe stopy WIBOR, o które opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrosły o kolejne 35 punktów bazowych – wynika z informacji gromadzonych przez OPEN FINANCE. Oznacza to, że wkrótce banki zaczną wysyłać nowe harmonogramy spłat do swoich klientów, a oprocentowanie kredytów złotowych wzrosło do 6,7 proc. wobec 5,2 proc. jeszcze pod koniec I kwartału. Dynamika wzrostu rynkowych stóp procentowych wynika w znacznej mierze z obaw uczestników rynku o wzrost inflacji w Polsce i na świecie, ale także rykoszetem uderza nas kryzys płynności na międzynarodowym rynku międzybankowym. Swoją drogą także polskie banki mogą mieć kłopoty z dalszym finansowaniem akcji kredytowej, co może prowadzić niebawem do wzrostu marż na kredytach, czyli dalszego wzrostu ich oprocentowania.
Mówiąc bardziej czytelnym językiem – szacunki OPEN FINANCE pokazują, że od połowy marca do połowy grudnia rata 30-letniego kredytu złotowego (raty równe) wzrosła o 17,5 proc. lub o 96 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Dynamika wzrostu rat kredytowych jest więc bardzo szybka i może zacząć zagrażać słabiej uposażonym gospodarstwom domowym. Niemniej, mając na uwadze wzrost wynagrodzeń w Polsce, który dokonał się na przestrzeni roku, a także obniżkę składki rentowej (już dokonanej i tej, która wejdzie w życie od 1 stycznia), statystycznie sytuacja większości kredytobiorców nie powinna ulec pogorszeniu. Warunkiem jest jednak uzyskanie podwyżki wynagrodzeń. Warto także pamiętać, że większość klientów, którzy z trudem osiągali zdolność kredytową zaciągała kredyty we frankach szwajcarskich jeszcze przed wejściem w życie “Rekomendacji S”, ograniczającej udzielanie kredytów walutowych (od 1 lipca 2006 r.). Posiadacze kredytów we frankach są nadal w bardzo dobrej sytuacji – od trzech miesięcy rynkowe stopy procentowe LIBOR wahają się w wąskim zakresie (o ok. 5 pkt bazowych), a kurs franka wobec złotego ustabilizował się poniżej 2,20 PLN, co oznacza, że na przestrzeni ostatnich miesięcy raty kredytów zmniejszyły się lub ustabilizowały na niskim (w porównaniu do złotowych) poziomie. Zrównanie rat nastąpiłoby, gdyby kurs franka wzrósł w okolice 2,75 PLN.

WYSOKA CENA NIE DLA WSZYSTKICH JEST PRZESZKODĄ

Zmiany średnich cen ofertowych jakie zaszły w listopadzie potwierdzają tezę o postępującej normalizacji sytuacji na wtórnym rynku mieszkaniowym. Zapotrzebowanie na lokale mieszkalne wciąż jest ogromne ale z racji wysokich cen popyt, został znacznie ograniczony. Osoby o najniższych dochodach – niewystarczających na zaciągnięcie kredytu siłą rzeczy zostały zmuszone do odłożenia, przynajmniej na jakiś czas, planów związanych z zakupem własnego M, co przejawia się spadkiem zainteresowania ofertami sprzedaży mieszkań o niższym standardzie – w blokach, w oddalonych od centrum częściach miast. Sprzedaż nieatrakcyjnych i jednocześnie drogich mieszkań praktycznie stanęła.

Inaczej przedstawia się sytuacja na rynku mieszkań ze “średniej półki” i “wyższej półki”. Dobra koniunktura gospodarcza i rosnące płace sprawiają, że osób dobrze sytuowanych stale przybywa. Jednocześnie wciąż rośnie zamożność osób, których sytuacja materialna już wcześniej była bardzo dobra. Obie te grupy są bardzo aktywne na rynku nieruchomości i generowany przez nie popyt wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Zakupy mieszkań dokonywane w związku z dążeniem do poprawy komfortu życia (mieszkania większe, nowocześniejsze o wyższym standardzie) oraz zakupy będące formą lokaty kapitału przekładają się na wysokie i wciąż rosnące ceny mieszkań w prestiżowych lokalizacjach, w eleganckich kamienicach, w nowych, ekskluzywnych inwestycjach.

NORMALIZACJA CEN

Upływający czas i całkowity brak zainteresowania klientów wieloma wystawionymi do sprzedaży mieszkaniami powodują, że ich właściciele podejmują decyzje o obniżeniu cen ofertowych. Zmuszeni przez rynek, który stał się “rynkiem kupującego”, dokonują przecen, o których wcześniej nawet nie chcieli słyszeć. By doprowadzić do długo oczekiwanej transakcji idą na dodatkowe ustępstwa podczas bezpośrednich negocjacji z kupującym co w niektórych przypadkach przynosi efekt w cenie transakcyjnej niższej nawet o ponad 10% od pierwotnie oczekiwanej.

Również właściciele mieszkań obecnie wystawianych do sprzedaży są znacznie bardziej powściągliwi w oczekiwaniach finansowych. Realna ocena wartości oferowanego mieszkania bierze górę nad subiektywnym przekonaniem o wyjątkowej atrakcyjności tego co “moje”. Naturalne mechanizmy kształtujące rynek unaoczniają sprzedającym, że mieszkanie na peryferiach nie może kosztować tyle samo co w centrum, że za mieszkanie w starym bloku nie można żądać takiej samej ceny jak za mieszkanie oferowane w pobliskim, nowym, kameralnym budynku.

WARSZAWA – SPRZEDAĆ CZY WYNAJĄĆ?

Wydłużający się średni czas sprzedaży mieszkań oraz spadki cen na rynku wtórnym otwierają przed właścicielami tego typu nieruchomości nową perspektywę – zamiast sprzedawać mieszkanie korzystniej jest je wynająć.
Jak wskazują wyniki listopadowej analizy cen wynajmu mieszkań w Warszawie przygotowanej przez serwis OFERTY.NET średnie stawki za wynajem poszły w ostatnich miesiącach mocno w górę. Dotyczy to zarówno mieszkań popularnych jak również tych o średnim i wysokim standardzie.
Choć wymagania najemców względem standardu wynajmowanych lokali cały czas rosną to mimo wszystko są one daleko mniejsze od wymagań klientów poszukujących mieszkań do zakupu. Z uwagi na względnie krótki czas korzystania z wynajmowanego lokalu dla wynajmującego niewielkie znaczenie ma technologia w jakiej został wzniesiony budynek.
Wysokość stawek za wynajem małych i średnich mieszkań jest bardzo zbliżona niezależnie od tego, czy mieszkanie znajduje się w kamienicy z cegły, w budynku w “ramie H” czy w bloku z wielkiej płyty. Ważniejsza jest lokalizacja, komunikacja, zaplecze usługowo-handlowe. W sytuacji kiedy popyt na mieszkania osłabł i trudniej znaleźć kupca dla tych właścicieli, którzy mogą odłożyć sprzedaż na później, wynajem staje się bardzo korzystnym rozwiązaniem.

wiecej na oferty.net